{"id":18095,"date":"2025-10-08T09:51:34","date_gmt":"2025-10-08T09:51:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.impactwebsite.nl\/jurato-oud\/blog-en-nieuws\/verstopte-documenten-bij-vastgoedtransacties-2\/"},"modified":"2025-12-10T10:13:03","modified_gmt":"2025-12-10T10:13:03","slug":"verstopte-documenten-bij-vastgoedtransacties-2","status":"publish","type":"blog-en-nieuws","link":"https:\/\/www.impactwebsite.nl\/jurato-oud\/blog-en-nieuws\/verstopte-documenten-bij-vastgoedtransacties-2\/","title":{"rendered":"\u2019Verstopte\u2019 documenten bij vastgoedtransacties"},"content":{"rendered":"\n

Rechtbank Amsterdam heeft onlangs een interessante uitspraak gedaan over de verkoop van een pand met funderingsproblemen.  Een kwestie die met regelmaat voorkomt in onze vastgoedpraktijk. De koper beweerde dat hij onvoldoende transparant was ingelicht over de slechte staat van de fundering.  Daarom wilde hij de overeenkomst terugdraaien. Kan dat?<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Geen funderingsproblemen bij bezichtiging <\/h2>\n\n\n\n

De verkoper had een appartement in Amsterdam te koop gezet voor \u20ac 565.000. Kopers toonden serieuze belangstelling en stelden bij de bezichtiging nadrukkelijk vragen over de fundering. Het antwoord van de verkopend makelaar was geruststellend: er zouden geen funderingsproblemen zijn.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Rapporten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In werkelijkheid lagen er al diverse rapporten, waarin werd vastgesteld dat verzakking gaande was en funderingsherstel op termijn onvermijdelijk zou zijn. Binnen de VvE was hier uitgebreid over gesproken.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

\u2018Verstopte\u2019 documenten<\/h2>\n\n\n\n

Tijdens de onderhandelingen werden stukken aan de kopers verstrekt, maar niet alle relevante documenten. Enkele rapporten en notulen werden pas zeer laat, stilzwijgend en zonder toelichting, \u201cverstopt\u201d in een zip-bestand meegestuurd. Kopers tekenden de koopovereenkomst (\u20ac 550.000), maar beriepen zich kort daarna op dwaling en vernietigden de overeenkomst. De verkoper claimde daarop de contractuele 10%-boete van \u20ac 55.000 wegens ontbinding.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Sprake van dwaling? <\/h2>\n\n\n\n

Een beroep op dwaling wordt (o.a.) gehonoreerd als verkoper de koper niet of onvolledig informeert over zaken die voor de koper van doorslaggevend belang<\/em> zijn om te weten. Met \u2018doorslaggevend\u2019 wordt bedoeld dat de koper de overeenkomst niet zou hebben gesloten als hij deze informatie vooraf w\u00e9l zou hebben gekregen.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Onjuiste mededelingen<\/h2>\n\n\n\n

De makelaar had bij de bezichtiging en later per e-mail verklaard dat er geen funderingsproblemen waren en dat een eerder signaal van een belegger slechts een \u201cplannetje\u201d voor een souterrain betrof. Dit bleek niet te kloppen. Uit de rapporten stond namelijk dat sprake was van voortdurende verzakking en dat herstel op termijn onvermijdelijk was. Het antwoord \u201cnee\u201d op de NVM-vragenlijst (gebreken aan de fundering?) was daardoor zonder meer misleidend.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Schending mededelingsplicht<\/h2>\n\n\n\n

Nog belangrijker is dat de verkoper relevante informatie niet tijdig en transparant heeft meegedeeld. Rapporten van Bollenstreek en Fugro, evenals cruciale VvE-notulen, werden pas n\u00e1 de onderhandelingen verstuurd en zonder duidelijke toelichting in een zip-bestand toegevoegd. Dit terwijl de kopers herhaaldelijk hadden gevraagd naar de staat van de fundering. Juist dan rust op de verkoper een uitdrukkelijke mededelingsplicht: stilzwijgend documenten meesturen is onvoldoende.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Causaal verband<\/h2>\n\n\n\n

De rechtbank acht het aannemelijk dat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet tegen dezelfde prijs en voorwaarden zouden hebben gekocht. Hun belangstelling voor de fundering was immers nadrukkelijk kenbaar gemaakt.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Uitkomst<\/h2>\n\n\n\n

De rechtbank oordeelt dat sprake was van dwaling en dat de vernietiging van de koopovereenkomst rechtsgeldig was. De vorderingen van de verkoper (boete en incassokosten) worden afgewezen. Sterker nog: de verkoper draait op voor de proceskosten van bijna \u20ac 4.000.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Betekenis van dit vonnis<\/h2>\n\n\n\n

Deze uitspraak onderstreept nogmaals hoe zwaar de mededelingsplicht van de verkoper weegt bij vastgoedtransacties. Met name bij funderingskwesties kan het nalaten van volledige en duidelijke mededelingen leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst.<\/p>\n\n\n\n

Voor verkopers en makelaars geldt:<\/p>\n\n\n\n

\n
<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n