{"id":18100,"date":"2025-10-08T10:12:23","date_gmt":"2025-10-08T10:12:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.impactwebsite.nl\/jurato-oud\/blog-en-nieuws\/mededelingsplicht-van-verkoper-dient-volledig-te-zijn-2\/"},"modified":"2025-12-10T10:12:42","modified_gmt":"2025-12-10T10:12:42","slug":"mededelingsplicht-van-verkoper-dient-volledig-te-zijn-2","status":"publish","type":"blog-en-nieuws","link":"https:\/\/www.impactwebsite.nl\/jurato-oud\/blog-en-nieuws\/mededelingsplicht-van-verkoper-dient-volledig-te-zijn-2\/","title":{"rendered":"Mededelingsplicht van verkoper dient \u2018volledig\u2019 te zijn"},"content":{"rendered":"\n

Op 18 augustus 2025 wees de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:6007) een interessant vonnis over de verkoop van een appartement in een pand met funderingsproblemen.<\/strong>

De vraag stond centraal of de kopers door de verkoper en diens makelaar voldoende en juiste informatie hadden gekregen over de fundering. Het geschil draait om de kernbegrippen mededelingsplicht en dwaling (art. 6:228 BW).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

\u2018Verstopte\u2019 rapporten<\/h2>\n\n\n\n

De verkoper had een appartement in Amsterdam te koop gezet voor \u20ac 565.000. Kopers toonden serieuze belangstelling en stelden bij de bezichtiging nadrukkelijk vragen over de fundering. Het antwoord van de verkopend makelaar was geruststellend: er zouden geen funderingsproblemen zijn.<\/p>\n\n\n\n

In werkelijkheid lagen er al diverse rapporten, waarin werd vastgesteld dat verzakking gaande was en funderingsherstel op termijn onvermijdelijk zou zijn. Binnen de VvE was hier uitgebreid over gesproken.<\/p>\n\n\n\n

Tijdens de onderhandelingen werden stukken aan de kopers verstrekt, maar niet alle relevante documenten. Enkele rapporten en notulen werden pas zeer laat, stilzwijgend en zonder toelichting, \u201cverstopt\u201d in een zip-bestand meegestuurd. Kopers tekenden de koopovereenkomst (\u20ac 550.000), maar beriepen zich kort daarna op dwaling en vernietigden de overeenkomst. De verkoper claimde daarop de contractuele 10%-boete van \u20ac 55.000 wegens ontbinding.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Kern van de beoordeling: dwaling (r.o. 4.1 e.v.)<\/h2>\n\n\n\n

De rechtbank stelt voorop dat dwaling kan worden aangenomen in o.a. de volgende \u00a0gevallen:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Onjuiste mededeling van de wederpartij;<\/li>\n\n\n\n
  2. Schending van de mededelingsplicht;<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Als \u00e9\u00e9n van deze situaties zich voordoet en de koper bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, is vernietiging gerechtvaardigd.<\/p>\n\n\n\n

    <\/div>\n\n\n\n

    1. Onjuiste mededelingen<\/h2>\n\n\n\n

    De makelaar had bij de bezichtiging en later per e-mail verklaard dat er geen funderingsproblemen waren en dat een eerder signaal van een belegger slechts een \u201cplannetje\u201d voor een souterrain betrof. De rechtbank oordeelt dat dit feitelijk onjuist was. Uit de rapporten bleek namelijk dat sprake was van voortdurende verzakking en dat herstel op termijn onvermijdelijk was. Het antwoord \u201cnee\u201d op de NVM-vragenlijst (gebreken aan de fundering?) was daardoor misleidend.<\/p>\n\n\n\n

    <\/div>\n\n\n\n

    2. Schending mededelingsplicht<\/h2>\n\n\n\n

    Nog belangrijker is dat de verkoper relevante informatie niet tijdig en transparant heeft meegedeeld. Rapporten van Bollenstreek en Fugro, evenals cruciale VvE-notulen, werden pas n\u00e1 de onderhandelingen verstuurd en zonder duidelijke toelichting in een zip-bestand toegevoegd. Dit terwijl de kopers herhaaldelijk hadden gevraagd naar de staat van de fundering. Juist dan rust op de verkoper een uitdrukkelijke mededelingsplicht: stilzwijgend documenten meesturen is onvoldoende.<\/p>\n\n\n\n

    <\/div>\n\n\n\n

    Causaal verband<\/h2>\n\n\n\n

    De rechtbank acht het aannemelijk dat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet tegen dezelfde prijs en voorwaarden zouden hebben gekocht. Hun belangstelling voor de fundering was immers nadrukkelijk kenbaar gemaakt.<\/p>\n\n\n\n

    <\/div>\n\n\n\n

    Uitkomst<\/h2>\n\n\n\n

    De rechtbank oordeelt dat sprake was van dwaling en dat de vernietiging van de koopovereenkomst rechtsgeldig was. De vorderingen van de verkoper (boete en incassokosten) worden afgewezen. Sterker nog: de verkoper draait op voor de proceskosten van bijna \u20ac 4.000.<\/p>\n\n\n\n

    <\/div>\n\n\n\n

    Betekenis van dit vonnis<\/h2>\n\n\n\n

    Deze uitspraak onderstreept nogmaals hoe zwaar de mededelingsplicht van de verkoper weegt bij vastgoedtransacties. Met name bij funderingskwesties kan het nalaten van volledige en duidelijke mededelingen leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst.<\/p>\n\n\n\n

    Voor verkopers en makelaars geldt:<\/p>\n\n\n\n